ADMHome2026
Jesień to tradycyjnie okres większej aktywności na rynku nieruchomości. Po wakacjach wracają osoby, które odkładały decyzję o zakupie, pojawiają się nowe oferty, a właściciele mieszkań, które od dłuższego czasu pozostają na rynku, mogą być bardziej otwarci na rozmowy o cenie. W 2026 roku sytuacja jest jednak szczególnie interesująca.
Z jednej strony obserwujemy wyraźne ożywienie na rynku kredytów hipotecznych. Z drugiej, duża podaż mieszkań sprawia, że wzrost zainteresowania zakupem nie doprowadził dotychczas do gwałtownego wzrostu cen.
Czy zatem jesień 2026 roku może być dobrym momentem na zakup mieszkania? Sprawdzamy najnowsze dane i czynniki, które warto wziąć pod uwagę przed podjęciem decyzji.
Jak wygląda rynek nieruchomości w 2026 roku?
Obecnej sytuacji na rynku mieszkaniowym nie można określić ani jako zdecydowanego rynku kupującego, ani jako rynku sprzedającego. Dane pokazują raczej stopniowe dochodzenie do równowagi po bardzo dynamicznych zmianach z poprzednich lat.
Według danych Głównego Urzędu Statystycznego w I kwartale 2026 roku ceny lokali mieszkalnych w Polsce wzrosły o 2,3% w porównaniu z IV kwartałem 2025 roku. W ujęciu rocznym, czyli w porównaniu z I kwartałem 2025 roku, wzrost wyniósł 6%.
Sytuacja różniła się w zależności od segmentu rynku. Na rynku pierwotnym ceny wzrosły w ciągu roku o 6,8%, natomiast na rynku wtórnym o 5,2%.
Dane te pokazują, że mieszkania nadal drożeją, ale nie oznacza to, że w każdym mieście, dzielnicy czy segmencie rynku sytuacja wygląda identycznie. Przy ocenie konkretnej nieruchomości znacznie większe znaczenie mają lokalizacja, standard, stan techniczny budynku, powierzchnia oraz liczba podobnych ofert dostępnych w okolicy.
Źródło: GUS, „Wskaźniki cen lokali mieszkalnych w 1 kwartale 2026 r.”, 2 lipca 2026 r.
Ceny mieszkań w 2026 roku. Stabilizacja czy dalsze wzrosty?
Najnowsze dane z rynku pokazują ciekawą sytuację. Pomimo bardzo dużego wzrostu aktywności kredytowej nie doszło do gwałtownego przyspieszenia cen mieszkań.
Według raportu AMRON SARFiN za II kwartał 2026 roku wysoki poziom podaży zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym sprzyjał dalszej stabilizacji cen. W większości analizowanych aglomeracji kwartalne wzrosty pozostawały umiarkowane.
Jednocześnie na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych oferta przekroczyła 70 tys. lokali. Duża liczba dostępnych mieszkań daje kupującym możliwość porównywania ofert i może tworzyć przestrzeń do negocjacji.
Nie oznacza to jednak, że każde mieszkanie można kupić znacznie poniżej ceny ofertowej. Dobre nieruchomości, położone w atrakcyjnych lokalizacjach i właściwie wycenione, nadal mogą szybko znajdować nabywców.
Dlatego zamiast czekać wyłącznie na ogólny spadek cen mieszkań, warto obserwować konkretny lokalny rynek i porównywać ceny podobnych nieruchomości.
Źródło: Centrum AMRON, „Raport AMRON SARFiN 2/2026”.
Kupujący wracają na rynek mieszkań
Jednym z najważniejszych zjawisk 2026 roku jest bardzo mocne ożywienie na rynku kredytów mieszkaniowych.
W II kwartale 2026 roku banki udzieliły 83,6 tys. nowych kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości 39,7 mld zł. W porównaniu z analogicznym okresem 2025 roku liczba udzielonych kredytów zwiększyła się aż o 50,5%, natomiast ich wartość o 61,5%.
W całym pierwszym półroczu banki udzieliły prawie 157 tys. kredytów mieszkaniowych o wartości przekraczającej 73 mld zł.
Ożywienie nie zakończyło się wraz z początkiem wakacji. Z danych Biura Informacji Kredytowej wynika, że w lipcu 2026 roku liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych była o 33,1% wyższa niż rok wcześniej, a ich wartość wzrosła aż o 45,3%.
To jeden z najmocniejszych sygnałów świadczących o tym, że popyt na finansowanie zakupu nieruchomości wyraźnie się odbudował.
Źródła: Centrum AMRON, Raport AMRON SARFiN 2/2026; BIK, dane o sprzedaży kredytów, lipiec 2026.
Kredyt hipoteczny w 2026 roku. Popyt nadal jest wysoki
Równie ciekawe są dane dotyczące osób dopiero starających się o finansowanie.
Według BIK w lipcu 2026 roku wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe była o 22% wyższa niż w lipcu poprzedniego roku. O kredyt mieszkaniowy wnioskowało jednocześnie o 11,6% więcej osób niż rok wcześniej.
Rosną również kwoty kredytów.
Średnia wartość kredytu mieszkaniowego, o który wnioskowali Polacy w lipcu 2026 roku, osiągnęła rekordowe 538,5 tys. zł. Było to o 9,3% więcej niż rok wcześniej.
Trzeba przy tym pamiętać, że nie każdy wniosek kredytowy oznacza zakup nowego mieszkania. BIK zwraca uwagę, że część zapytań dotyczy refinansowania już posiadanych kredytów.
Mimo tego skala wzrostu pokazuje wyraźnie, że sytuacja na rynku finansowania nieruchomości jest obecnie zupełnie inna niż w okresach bardzo wysokiego kosztu kredytu.
Źródło: BIK, „Indeks Popytu na Kredyty Mieszkaniowe”, dane za lipiec 2026 r.
Czy warto czekać na jeszcze tańszy kredyt hipoteczny?
To jedno z najtrudniejszych pytań dla osób planujących zakup mieszkania.
Naturalne wydaje się założenie, że warto poczekać na jeszcze korzystniejsze warunki kredytowania. Problem polega na tym, że poprawa dostępności kredytów może działać również w drugą stronę.
Jeżeli więcej gospodarstw domowych odzyskuje zdolność kredytową, na rynku pojawia się większa liczba potencjalnych kupujących. Przy ograniczonej liczbie najbardziej atrakcyjnych mieszkań może to stopniowo zwiększać konkurencję między nabywcami.
Dlatego niższy koszt finansowania nie musi automatycznie oznaczać niższego całkowitego kosztu zakupu nieruchomości. Korzystniejszemu kredytowi może w przyszłości towarzyszyć wyższa cena mieszkania.
Przewidzenie idealnego momentu, w którym jednocześnie ceny nieruchomości będą niskie, oferta duża, a finansowanie wyjątkowo tanie, jest w praktyce bardzo trudne.
Czy jesień 2026 to dobry moment na zakup mieszkania?
Obecna sytuacja może być korzystna dla kupujących przede wszystkim ze względu na połączenie dwóch czynników: odbudowującego się rynku kredytowego oraz wciąż wysokiej podaży mieszkań.
Według raportu AMRON SARFiN na siedmiu największych rynkach oferta nowych mieszkań przekroczyła w II kwartale 2026 roku 70 tys. lokali. Jednocześnie sprzedano nieco ponad 11,8 tys. mieszkań. Było to o 12,7% więcej niż rok wcześniej, ale o 8,4% mniej niż w poprzednim kwartale.
Oznacza to, że kupujący nadal mają stosunkowo szeroki wybór.
W praktyce może to dawać czas na dokładniejsze porównanie ofert, analizę lokalizacji oraz negocjowanie warunków zakupu. Szczególnie interesujące mogą być nieruchomości, które pozostają w sprzedaży przez dłuższy czas.
Nie warto jednak traktować jesieni jako okresu, w którym ceny automatycznie spadają. Sezonowość jest tylko jednym z wielu czynników wpływających na decyzje sprzedających.
Jesienią łatwiej sprawdzić mieszkanie przed zakupem
Zakup mieszkania jesienią ma również bardzo praktyczną zaletę. Nieruchomość można obejrzeć w warunkach, które znacznie lepiej pokazują jej rzeczywiste cechy niż słoneczny letni dzień.
Krótszy dzień pozwala ocenić ilość naturalnego światła wpadającego do pomieszczeń. Niższe temperatury ułatwiają sprawdzenie działania ogrzewania i szczelności okien.
Warto zwrócić uwagę również na wentylację, ewentualne ślady wilgoci, temperaturę w poszczególnych pomieszczeniach oraz stan części wspólnych budynku.
Jesienią łatwiej również ocenić najbliższą okolicę po zmroku. Można sprawdzić oświetlenie osiedla, natężenie ruchu, dostępność miejsc parkingowych czy rzeczywisty czas dojazdu do pracy w godzinach szczytu.
To kwestie, których często nie widać w ogłoszeniu, a które później mają duży wpływ na komfort mieszkania.
Rynek pierwotny czy wtórny jesienią 2026?
Wybór pomiędzy rynkiem pierwotnym i wtórnym powinien zależeć przede wszystkim od potrzeb kupującego, budżetu i terminu, w którym planuje się przeprowadzkę.
Na rynku pierwotnym dużą zaletą pozostaje możliwość zakupu nowego mieszkania i dostosowania go do własnych potrzeb. Trzeba jednak uwzględnić koszty wykończenia, które mogą istotnie zwiększyć całkowity budżet inwestycji.
Rynek wtórny daje natomiast możliwość dokładnego obejrzenia konkretnego mieszkania, budynku i jego otoczenia. W wielu przypadkach lokal jest również dostępny praktycznie od razu.
Należy jednak dokładnie sprawdzić stan techniczny mieszkania oraz oszacować koszty ewentualnego remontu.
Sama cena za metr kwadratowy nie powinna więc decydować o wyborze. Znacznie ważniejszy jest całkowity koszt doprowadzenia mieszkania do standardu, w którym chcemy zamieszkać.
Czy jesienią można negocjować cenę mieszkania?
Duża liczba dostępnych ofert może zwiększać możliwości negocjacyjne kupujących, ale nie oznacza to, że każdy sprzedający będzie gotowy na znaczną obniżkę.
Największa przestrzeń do rozmów pojawia się zazwyczaj wtedy, gdy nieruchomość znajduje się na rynku od dłuższego czasu, wymaga remontu, ma cechy ograniczające liczbę potencjalnych kupujących lub jej cena wyraźnie odbiega od cen podobnych lokali.
Przed rozpoczęciem negocjacji warto więc sprawdzić nie tylko cenę jednego mieszkania, ale również porównać je z innymi nieruchomościami o podobnej powierzchni, standardzie i lokalizacji.
Dobra negocjacja powinna opierać się na danych i rzeczywistych cechach nieruchomości, a nie wyłącznie na próbie uzyskania jak największego rabatu.
Kiedy warto kupić mieszkanie jesienią 2026?
Zakup nieruchomości może być racjonalną decyzją, jeżeli kupujący ma stabilną sytuację finansową, odpowiedni wkład własny oraz rezerwę finansową pozostającą po sfinalizowaniu transakcji.
Szczególnie ważna jest ocena miesięcznych kosztów. W przypadku zakupu na kredyt należy brać pod uwagę nie tylko wysokość raty w dniu podpisania umowy, ale również inne koszty utrzymania nieruchomości.
Warto również zastanowić się nad perspektywą kilku kolejnych lat. Jeśli mieszkanie kupowane jest na własne potrzeby i odpowiada planom życiowym kupującego, krótkoterminowe wahania cen mają zazwyczaj mniejsze znaczenie niż przy zakupie czysto inwestycyjnym.
Nie należy natomiast przyspieszać zakupu wyłącznie z obawy, że „za kilka miesięcy wszystko będzie droższe”.
Kiedy lepiej wstrzymać się z zakupem mieszkania?
Nawet przy sprzyjającej sytuacji rynkowej zakup nie zawsze jest właściwą decyzją.
Warto poczekać, jeśli finansowanie nieruchomości pochłaniałoby zdecydowaną większość miesięcznego budżetu, kupujący nie posiada rezerwy finansowej albo jego sytuacja zawodowa jest niepewna.
Ostrożność jest wskazana również wtedy, gdy decyzja wynika przede wszystkim z presji czasu.
Zakup mieszkania jest zobowiązaniem na wiele lat. Kilka tygodni poświęconych na analizę dodatkowych ofert może mieć znacznie większe znaczenie niż próba trafienia w najniższy punkt cenowy całego rynku.
Czy ceny mieszkań wzrosną pod koniec 2026 roku?
Na podstawie obecnych danych nie można odpowiedzialnie zagwarantować ani spadku, ani wzrostu cen w kolejnych miesiącach.
Można natomiast wskazać czynniki działające w obu kierunkach.
Z jednej strony rośnie aktywność kredytobiorców. W II kwartale 2026 roku liczba nowych kredytów mieszkaniowych wzrosła o ponad 50% rok do roku, a dane BIK za lipiec potwierdzają utrzymywanie się wysokiego popytu.
Z drugiej strony na największych rynkach nadal dostępna jest duża liczba mieszkań. Wysoka podaż ogranicza możliwość szybkiego wzrostu cen, ponieważ kupujący mają alternatywę i mogą porównywać konkurencyjne oferty.
Warto też zwrócić uwagę na aktywność deweloperów. Według AMRON w II kwartale rozpoczęli oni budowę 38,7 tys. mieszkań, czyli o 22% więcej niż rok wcześniej. Uzyskano także pozwolenia na budowę 48,9 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o 39,2% rok do roku.
Na dziś bardziej uzasadnione jest więc mówienie o rynku zmierzającym w kierunku większej aktywności niż o gwałtownym skoku cen.
Kupować mieszkanie jesienią 2026 czy czekać do 2027 roku?
To pytanie nie ma jednej odpowiedzi dla wszystkich. Osoba kupująca mieszkanie na własne potrzeby powinna przede wszystkim ocenić swoją sytuację finansową, dostępne oferty oraz to, czy znalazła nieruchomość odpowiadającą jej potrzebom.
Czekanie wyłącznie na spadek cen jest strategią obarczoną ryzykiem. Ceny mogą się ustabilizować, spaść w wybranych segmentach albo ponownie zacząć rosnąć. Jednocześnie mogą zmienić się koszty finansowania i liczba kupujących posiadających odpowiednią zdolność kredytową.
Z drugiej strony nie warto kupować mieszkania tylko dlatego, że rynek zaczyna się ożywiać.
Znacznie ważniejsze od odpowiedzi na pytanie „czy teraz jest najlepszy moment?” jest znalezienie właściwej nieruchomości w cenie odpowiadającej jej rzeczywistej wartości oraz możliwościom finansowym kupującego.
Czy warto kupić mieszkanie jesienią 2026? Podsumowanie
Dane dostępne pod koniec sierpnia 2026 roku pokazują rynek, na którym dzieje się coraz więcej.
Popyt na kredyty mieszkaniowe wyraźnie wzrósł. W II kwartale banki udzieliły 83,6 tys. kredytów mieszkaniowych, a w lipcu liczba udzielonych kredytów była o 33,1% wyższa niż rok wcześniej.
Jednocześnie wysoka podaż mieszkań sprawia, że wzrost popytu nie doprowadził dotychczas do gwałtownego wzrostu cen. To może tworzyć interesujące warunki dla osób, które mają uporządkowaną sytuację finansową i są gotowe do zakupu.
Jesień 2026 roku może być więc dobrym momentem na poszukiwanie nieruchomości, ale nie dlatego, że istnieje gwarancja wzrostu lub spadku cen. Największą przewagą kupującego pozostają dziś możliwość porównania wielu ofert, spokojna analiza ich rzeczywistej wartości i rozsądne negocjacje.
Decyzję o zakupie warto podejmować przede wszystkim na podstawie własnych potrzeb, możliwości finansowych oraz jakości konkretnej nieruchomości, a nie wyłącznie krótkoterminowych prognoz dla całego rynku.
Planujesz zakup mieszkania? Warto dokładnie przeanalizować dostępne oferty, porównać ceny i sprawdzić stan prawny oraz techniczny nieruchomości. Wsparcie doświadczonego pośrednika może pomóc bezpiecznie przejść przez cały proces i znaleźć nieruchomość dopasowaną do potrzeb oraz budżetu.
———————————————————————————————————–
Najważniejsze liczby w tekście są oparte na danych GUS, BIK i AMRON SARFiN. GUS potwierdza wzrost cen mieszkań w I kwartale o 6% r/r, BIK potwierdza dalsze silne ożywienie kredytowe w lipcu, a najnowszy AMRON SARFiN pokazuje jednocześnie rekordową akcję kredytową i wysoką podaż mieszkań.
Źródła do umieszczenia pod artykułem:
GUS: Wskaźniki cen lokali mieszkalnych w I kwartale 2026 r.: https://new.stat.gov.pl
BIK: dane o sprzedaży kredytów w lipcu 2026 r.: https://media.bik.pl/publikacje/read/875778/nl-ki
BIK: Indeks Popytu na Kredyty Mieszkaniowe, lipiec 2026: https://media.bik.pl/informacje-prasowe/875406/bik-indeks-popytu_na_kredytymieszkaniowe_vii_2026_08_181845290
Raport AMRON SARFiN 2/2026: https://amron.pl/raport/raport-amron-sarfin-2-2026/
